Налоговый вычет 2026: почему выплаты за покупку жилья могут вырасти в 4 раза
Законопроект № 1141140-8 — это инициатива, предполагающая увеличение базы имущественного вычета при покупке жилья с 2 до 8 млн рублей, благодаря чему максимальная сумма возврата на руки может вырасти с 260 000 до 1 040 000 рублей, начиная с 1 января 2027 года.
Давайте честно: текущий лимит в 2 миллиона рублей, с которого можно получить 13% возврата, безнадежно устарел. Эту планку установили в далеком 2008 году. Тогда на эти деньги можно было купить приличную «двушку» в регионе или, скажем так, весомую часть квартиры в мегаполисе. Сегодня, в 2026 году, двух миллионов в Москве или Санкт-Петербурге часто не хватает даже на первоначальный взнос. Инфляция и рынок недвижимости убежали далеко вперед, а налоговый кодекс все это время скромно стоял на месте.
И вот, лед тронулся. В Госдуму внесен законопроект, который может кардинально изменить математику покупки квартиры или дома. Если его примут, понятие имущественный налоговый вычет заиграет новыми красками, превратившись из приятного бонуса в мощный финансовый инструмент, способный вернуть в семейный бюджет стоимость хорошего автомобиля.
Арифметика выгоды: как 260 тысяч превращаются в миллион
Суть предложения проста, как все гениальное: поднять предельную сумму расходов на приобретение жилья, с которой государство готово вернуть вам НДФЛ. Сейчас это 2 млн рублей. Предлагается — 8 млн рублей. Поскольку ставка налога составляет 13%, то и сумма к возврату растет пропорционально — ровно в четыре раза.
Сравнительная таблица изменений (текущая ситуация vs проект 2027)
| Параметр | Сейчас (2026 г.) | Планируется (с 2027 г.) |
|---|---|---|
| Лимит стоимости жилья для вычета | 2 000 000 руб. | 8 000 000 руб. |
| Максимальный возврат на человека (13%) | 260 000 руб. | 1 040 000 руб. |
| Возврат для супругов (общий) | 520 000 руб. | 2 080 000 руб. |
Это не просто косметическая правка. Имущественный вычет при покупке квартиры в таком размере становится реальной мотивацией выходить в «белую» зону по зарплатам. Ведь чтобы забрать у государства миллион, вы должны этот миллион сначала заплатить в виде налогов.
Региональный нюанс и сроки
Важный момент, который многие упускают: законопроект дает регионам право корректировать этот лимит. То есть, сумма имущественного вычета может быть привязана к рыночной стоимости квадрата в конкретной области. Логика тут есть: цены в Сочи и в Воркуте, мягко говоря, разные. Однако верхняя планка в 8 млн рублей останется федеральным ориентиром.
Если закон одобрят, новые правила вступят в силу с 1 января 2027 года. Это значит, что налоговый вычет 2026 года мы, скорее всего, будем оформлять еще по старым правилам. И здесь возникает интересная дилемма для тех, кто прямо сейчас стоит на пороге сделки.
Стратегия ожидания: покупать сейчас или терпеть до 2027?
Представим ситуацию: вы планируете покупку дома за 10 миллионов рублей. Деньги на руках, ипотека одобрена. Но если вы подпишете акт приема-передачи в 2026 году, ваш имущественный вычет при покупке ограничится суммой в 260 000 рублей (с 2 млн). Закон обратной силы обычно не имеет — или точнее, редко имеет в таких вопросах.
Если же сделка пройдет в 2027 году (при условии принятия закона), вы сможете подать декларацию на имущественный вычет уже исходя из нового лимита и вернуть 1 040 000 рублей. Разница в 780 тысяч — весомый аргумент, чтобы отложить сделку, если она не горит.
Хотите первыми узнавать о готовых домах, планировках, ценах и полезных советах по покупке недвижимости? Подпишитесь на наш Telegram-канал
Семейный подряд: как забрать у государства 2 миллиона
Особую выгоду получают семьи. Имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Это значит, что налоговый вычет за квартиру могут получить оба супруга. При новых лимитах семья сможет вернуть более 2 миллионов рублей живых денег. Этой суммы вполне хватит на качественный ремонт или частичное досрочное погашение ипотеки.
Кстати, про ипотеку. Налоговый вычет по ипотеке (за уплаченные проценты) — это отдельная статья (сейчас лимит там 3 млн руб., к возврату 390 000 руб.). В обсуждаемом законопроекте речь идет именно о «теле» кредита или стоимости жилья. Но если совместить имущественный вычет по процентам и новый вычет на покупку, суммы выходят совсем уж внушительные.
Подводные камни: зарплата и налоги
Не стоит думать, что деньги упадут с неба просто так. Государство возвращает только то, что вы уплатили (или уплатит ваш работодатель). Чтобы получить налоговый вычет за год в размере 1 миллиона рублей, ваш официальный годовой доход должен составить около 8 миллионов (примерно 660 тысяч в месяц). Много?
- Вариант для реалистов: Вычет переносится на следующие периоды. Если ваша зарплата 100 000 рублей, вы будете выбирать свой лимит в 1,04 млн рублей примерно 7–8 лет. Это нормально.
- Пенсионеры: Могут перенести остаток вычета на три предыдущих года.
- Самозанятые и ИП: Если вы платите только налог на профдоход или работаете на упрощенке, вычет вам недоступен, так как вы не платите НДФЛ. Исключение — если есть параллельный доход, облагаемый по ставке 13%.
Многие спрашивают: можно ли налоговый вычет получить, если квартира куплена у родственников? Ответ прежний — нет. Сделки между взаимозависимыми лицами под льготу не попадают.
Готовый дом как инвестиция в комфорт и возврат средств
Когда мы говорим о таких суммах возврата, покупка недвижимости становится более осмысленным процессом. Многие сейчас уходят от идеи «бетонной коробки» в сторону своего дома. И здесь важно не ошибиться с подрядчиком или продавцом.
Сервис Gorok.ru помогает найти готовые решения. Покупка дома «под ключ» экономит не только нервы, но и позволяет сразу оформить право собственности, а значит — быстрее подать документы на вычет на покупку жилья. Вам не нужно собирать чеки на стройматериалы годами (что обязательно при строительстве своими силами для получения вычета). Вы покупаете готовый объект, получаете документы и сразу фиксируете сумму расходов.
Сотрудничество с профессионалами снимает риск недостроя, а новый законопроект 2026 года делает такую покупку финансово более доступной в долгосрочной перспективе. Представьте: вы заезжаете в готовый дом, а государство в течение нескольких лет компенсирует вам стоимость всей внутренней отделки через налоговые возвраты.
Другие виды вычетов: не жильем единым
Пока мы ждем утверждения новых лимитов на жилье, не стоит забывать про социальные вычеты, которые тоже недавно индексировались. Их лимиты суммируются отдельно от имущественных.
- Налоговый вычет за лечение: Включает расходы на врачей, анализы и медикаменты. Ограничен суммой 150 000 руб. в год (к возврату 19 500 руб.), но дорогостоящее лечение (по спецперечню) — безлимитно.
- Налоговый вычет на детей: Стандартные вычеты на обучение также были увеличены.
- Спорт и фитнес: Входит в тот же социальный лимит (150 тыс. руб.).
Важно понимать: имущественный вычет в год получения не «съедает» право на социальные вычеты. Вы можете подать одну декларацию и вернуть деньги и за дом, и за зубы, и за фитнес.
Частые вопросы
Как получить налоговый вычет по новым правилам?
Процедура, скорее всего, останется прежней: через имущественный вычет личный кабинет на сайте ФНС. Сейчас активно работает упрощенный порядок, когда не нужно заполнять 3-НДФЛ, если банк сам передал данные в налоговую. Вам просто придет предзаполненное заявление.
Распространится ли новый вычет на покупку жилья в ипотеку, взятую в 2025 году?
Вероятность мала. Обычно налоговые изменения применяются к правоотношениям, возникшим после вступления закона в силу (то есть для сделок с 01.01.2027). Если вы оформили право собственности в 2025 году, для вас будет действовать лимит 2 млн руб.
Сколько раз можно получить имущественный вычет?
Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, но если вы не исчерпали лимит при первой покупке, остаток можно перенести на следующий объект. Если лимит поднимут до 8 млн, механизм «добора» остатка станет еще актуальнее.
Входит ли материнский капитал в сумму для вычета?
Нет. Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется только на собственные средства. Если квартира стоит 9 млн, а 1 млн оплачен маткапиталом, то к вычету можно предъявить только 8 млн.
Налоговый вычет сколько ждать после подачи заявления?
При стандартной камеральной проверке — до 3 месяцев плюс месяц на выплату. При упрощенном порядке сроки сокращены: проверка занимает около месяца, а деньги приходят через 15 дней после подтверждения.